Niederländische Mietverträge verstehen: befristet vs unbefristet, Kaution und worauf Sie achten sollten (2026)
Befristet vs unbefristet: Was ist der Unterschied?
Seit dem 1. Juli 2024 gilt das Gesetz über feste Mietverträge. Es macht unbefristete Mietverhältnisse zum Standard für neue Verträge in den Niederlanden. Neue Mieter erhalten grundsätzlich immer einen unbefristeten Vertrag, außer bei gesetzlichen Ausnahmen wie Studentenwohnungen, Zielgruppenverträgen, Selbstnutzung, Ferienvermietung oder dem Leerstandsgesetz.
Läuft ein befristeter Vertrag aus und kündigt der Vermieter nicht rechtzeitig (1–3 Monate im Voraus) schriftlich, wird der Vertrag automatisch unbefristet. Eine Verlängerung ist nur zulässig, wenn die maximale Laufzeit (2 Jahre) nicht überschritten wird.
Kautionregeln 2026: Was ist erlaubt?
Seit dem 1. Juli 2023 gilt für alle neuen Mietverträge ein gesetzliches Maximum von 2 Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten) als Kaution. Der Vermieter muss die Kaution am Vertragsende zurückzahlen, sofern keine Schäden oder offenen Kosten bestehen. Zinsen auf die Kaution sind nicht Pflicht, es sei denn, sie stehen ausdrücklich im Vertrag.
Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 1.200 € darf die Kaution höchstens 2.400 € betragen.
Achtung: Manche Vermieter berechnen die Kaution auf die Gesamtmiete (inkl. Nebenkosten) – das ist nicht zulässig.
Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten
Lesen Sie den Vertrag selbst oder lassen Sie ihn von einem Juristen oder der Mietkommission (Huurcommissie) prüfen. Fordern Sie den WWS-Bericht an, um die Miete zu kontrollieren, und prüfen Sie die Kaution. Vereinbaren Sie schriftlich Wartung, Nebenkosten und Kündigung. Bewahren Sie alle Unterlagen auf.
Typische Probleme: unklare Kündigungsklauseln, zu hohe Kautionen, fehlende WWS-Punktzahlen und befristete Verträge ohne gültigen Grund. Das kann zu Rechtsstreitigkeiten, unnötigen Kosten oder einer unsicheren Wohnsituation führen.
Arbeiten Sie mit einem guten Mietmakler zusammen
Das niederländische Mietrecht ist komplex und ändert sich häufig. Ein guter Mietmakler kennt die aktuelle Gesetzgebung, prüft Verträge kritisch und hilft, Überraschungen zu vermeiden. Rentzilla arbeitet mit spezialisierten Mietmaklern zusammen, damit Sie einen sicheren und fairen Mietvertrag abschließen und Ihre Rechte geschützt sind.
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